近日，首开股份发布2025年度报告，呈现了一幅在行业下行周期中努力修复资产负债表、提升内部运营效率，并坚定向新发展模式转型的图景。
尽管2025年业绩仍处亏损状态，但在经营性现金流显著回正、毛利率触底改善、年度亏损幅度收窄等方面显现积极信号。尽管前路依然充满挑战，但首开股份通过深化管理改革与业务转型并举，已迈出了构筑未来发展第二条增长曲线的关键步伐。
对传统房地产开发业务规模见顶、模式转换的行业大趋势，首开股份的战略重心正从单一“开发销售”向“开发+运营+服务”的综合模式延伸。年报清晰地勾勒出了公司布局存量运营、构建新发展动能的核心战略。
在管理层讨论与分析部分，该公司明确将“探索构建差异化商管细分赛道”，并视公募REITs为打通“投、融、管、退”完整商业闭环的核心资本工具。公司设立了北京首开乐尚住房租赁有限公司作为长租公寓平台，整合旗下近7000套分散租赁资产，此举被认为是未来可能以REITs形式实现资产证券化、优化资本结构的重要一步。
通过REITs，不仅可以盘活存量资产、回收资金，更重要的是能建立起一个长期、透明的市场化运管体系，通过专业的运营提升资产价值，并引入更广泛的机构投资者，最终实现从重资产持有向“开发+运营+服务”的轻资产输出模式的转变。年报中将其总结为公司“获取持续稳定现金流、平衡开发周期性风险的重要载体”。
据了解，通过发行公募REITs，能将沉淀在资产负债表上的大量优质商业、办公、长租公寓等持有型物业转化为现金，回收资金用于支持新项目开发、降低负债，优化资产结构，实现资产的循环利用和价值重估。
公司还强调，具备资源整合能力的企业将通过深度参与城市更新等国家战略，实现运营能力沉淀，并通过REITs等工具逐步打通“投融建管退”闭环。这意味着公司不仅要做重资产的“建设者”更要加强作为轻资产的“管理者”和“资管人”的能力，提升专业的资产管理服务能力，实现开发业务及轻资产运营并举的战略转型。
观点新媒体翻阅年报了解，首开股份目前持有的物业经营业务（涵盖商场、写字楼、酒店、长租公寓等），是REITs潜在发行的“底层资产池”，也是公司稳定现金流的重要来源，报告期内结算收入9.28亿元。公司正在系统地提升持有资产的运营质量和收益水平。
商业与写字楼方面，首开股份在全国持已有29个零售商业物业，在营商场建筑面积合计约51.8万平方米，整体出租率达96%。
长租公寓则拥有“首开乐尚”品牌，已开业项目11家，上市房源近7000套，综合出租率93.7%。2025年，公司设立专业平台北京首开乐尚住房租赁有限公司，旨在对租赁资产进行集中化、专业化与规模化运营管理，这正是为未来可能的资产证券化做组织准备。
除此之外，还覆盖酒店、养老、文投多个业态，其中养老业务平均出租率高达96%。构成了多元化、抗周期的资产组合。
在存量盘活与城市更新方面，公司长期坚持“城市复兴官”定位，并将城市更新作为响应国家战略、推动转型发展的主战场。
报告期内，首开股份在自主投资运营和委托管理运营两种模式下均有突破，例如报告披露，通州宋庄首开LONG街项目不仅被纳入2025年北京市“三个一百”重点工程，更成功入选第二批城市更新示范项目清单。同时，通州缇香郡保障性租赁住房改造试点等轻资产运营项目也在稳步推进。
这表明公司正在积极探索自主投资运营与委托管理运营并行的城市更新模式，试图将此培育为新的业务增长极。管理层在《致股东信》中进一步指出，“十五五”期间，公司将重点围绕城市更新，打造可持续的利润增长点。
城市更新不仅是公司重要的社会责任的体现，更是其将非核心存量用地盘活为优质经营资产、并为后续REITs或类REITs运作提供标的的重要战场。